In aansluiting op het eerder geschreven nieuwsbericht van mijn collega Paul Zieltjens over contractuele verplichtingen, zou ik graag specifiek ingaan op de huurverplichtingen.
De corona-crisis laat niemand onberoerd. Het sociale leven is tot stilstand gekomen en velen werken vanuit huis, als er tenminste nog werk is. Veel ondernemers, zoals horecaondernemers, hebben op last van de overheid noodgedwongen hun deuren moeten sluiten. Er zijn geen inkomsten, maar de betalingsverplichtingen lopen door. Wij krijgen veel vragen hoe om te gaan met een specifieke betalingsverplichting, de huur van bedrijfsruimtes.
Bij zowel verhuurders als huurders bestaat veel onduidelijkheid over de verplichtingen tot het doorbetalen van de huur wanneer een ondernemer noodgedwongen zijn deuren heeft moeten sluiten. Na de corona-uitbraak heeft op landelijk niveau overleg plaatsgevonden tussen de belangenorganisaties van verhuurders en huurders. Een sectorbrede oplossing lijkt echter ver weg, zoals blijkt uit een artikel op nrc.nl.
Toch vindt er op individuele gevallen nog veelvuldig overleg plaats tussen verhuurders en huurders. Dit is ook aan te bevelen. In overleg kan namelijk een regeling worden getroffen die recht doet aan de (financiële) situatie van verhuurder en huurder. Iedere situatie is namelijk anders. In het noorden van het land is een verhuurder die een huurder een maand huur kwijtscheldt. Niet elke verhuurder heeft echter zulke diepe zakken dat hij het zich kan permitteren dat een huurder een paar maanden geen huur betaalt.
Maar hoe zit het nu juridisch? Mag een huurder zomaar eenzijdig bepalen dat hij geen huur meer betaalt, omdat hij zijn winkel of horecagelegenheid noodgedwongen heeft moeten sluiten? Het antwoord op deze vraag luidt NEE. In geen huurovereenkomst zal een voorziening zijn getroffen voor een dergelijke uitzonderlijke situatie. En dan geldt de regel afspraak is afspraak of in mooi Latijn: pacta sunt servanda. De huur is overeengekomen en zal moeten worden betaald.
Biedt de wet dan geen mogelijkheden? Twee mogelijke opties doemen op. Het beroep op een gebrek of een beroep op onvoorziene omstandigheden. Op grond van art. 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Deze bepaling kan een huurder echter niet baten wanneer een verhuurder ook niets aan de ontstane situatie kan doen, zoals bij de corona-crisis het geval is. Dit geldt zeker als de huurovereenkomst is opgesteld conform het veelgebruikte ROZ-model. In art. 11.3 van de Algemene Bepalingen bij een dergelijk contract is namelijk bepaald dat een huurder geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering bij gebreken. Deze weg kan dan ook niet bewandeld worden.
Resteert een beroep op onvoorziene omstandigheden. Art. 6:258 BW bepaalt dat de rechter op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een dergelijke situatie als nu met de corona-crisis hebben we nog niet eerder meegemaakt, waardoor het niet te zeggen is of deze crisis in de jurisprudentie als een onvoorziene omstandigheid zal worden aangemerkt. Het verleden biedt voor huurders weinig hoop. In een arrest van de Hoge Raad uit 1998 (HR 20 februari 1998, NJ 1998,493) is namelijk overwogen dat aan het vereisten uit art. 6:258 BW niet snel is voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Met inachtneming van dit uitgangspunt werd het uitbreken van de economische crisis aan het einde van het vorige decennium niet als een onvoorziene omstandigheid aangemerkt.
De corona-crisis zal ongetwijfeld nog tot veel juridische discussies leiden. Naar mijn inschatting zal het voor huurders niet eenvoudig zijn om een huurprijsvermindering te kunnen afdwingen. Een verhuurder heeft dan ook in beginsel geen verplichting om een dergelijk verzoek van een huurder te honoreren. Een verhuurder zal er echter ook niet op zitten te wachten dat een huurder omvalt. Het verdient dan ook altijd aanbeveling voor een verhuurder om in overleg te treden met een huurder wanneer het voor deze huurder lastig wordt om de huur te betalen. Het helpt hierbij overigens niet wanneer een huurder frontaal in de aanval gaat en op hoge poten een vermindering van de huur eist. Dit zet de verhoudingen op scherp en brengt een constructieve oplossing niet dichterbij.
Wordt u als verhuurder of als huurder met een dergelijke kwestie geconfronteerd, neem dan contact op met een van onze huurrecht specialisten van ons kantoor. Dan loodsen wij u door deze crisis.